第一財經：金地如何布局科技產業新賽道？

2020年，一場橫掃全球的新冠疫情讓世界按下了暫停鍵，各行各業都面臨著轉型的巨大壓力。在“房住不炒”政策大基調下，以房地產為基因的地產龍頭們高高舉起了科技的大旗，試圖探索科技產業中的全新布局。在這其中，金地集團以科技、產業緊密結合的模式打造出了完整的產業地產服務鏈條，給地產商的科技轉型之路提供了新答案。

在第一財經《中國源動力》節目中，主持人張媛與金地集團助理總裁、金地商置集團高級副總裁、金地威新CEO張晉元、伏羲智庫創始人、主任李曉東、金地集團股權投資基金高級合伙人何飚、清源創投管理合伙人王金林，共同探討地產龍頭在科技產業新賽道中的全新布局。

金地的產業優勢

截至目前，金地自主開發的純產業類項目已達30個，總建筑面積超過300萬平方米，布局中國東北、華北、華東、華南、中西部和美國硅谷等全球產業高地。

金地集團助理總裁、金地商置集團高級副總裁、金地威新CEO張晉元表示：“我們認為產業地產最核心的是產業，而不是地產，地產只是我們實現產業目標的一個載體。金地集團凌克董事長曾經說過：產業的核心能力和終極目的是孵化一個產業。因此我們在產業地產的工作過程中始終是圍繞這個目標來開展和努力的。”

具體而言，金地一直致力于打造一個從產業投資、孵化、加速到園區運營的協同發展模式，希望打造一個完整的產業生態鏈條，給企業提供完整的服務。

談到傳統地產商轉型升級的必備要素，伏羲智庫創始人、主任李曉東認為，“傳統的房地產行業轉型成功很重要的關鍵，是它能否以專業性的角度去盤活其他要素。”并非所有房企對整個經濟發展各個要素都非常了解，純粹做房地產主要涉及如何把土地要素變現，但事實上經濟發展還有其他重要因素，比如說人才、科技、資本等。

張晉元認為，吸引企業人才入園，需具備非常強的行業理解能力和服務能力。“我們并不是在以地產思維做產業，我們在以產業的邏輯做產業。”以產業投資為例，金地長期聚焦人工智能和生命科學領域，配置各個領域的頂尖人才專家，他們利用對行業的深刻理解，幫金地找到行業的投資機會，利用自身豐富的創業經驗，助力新興產業內的“潛力股”跑在賽道前列，云端機器人龍頭企業達闥科技和生物醫藥創新企業凱思凱迪就是其中的代表。

園區硬件只是載體，更重要的是服務，金地威新通過努力完善產業運營服務能力打造企業的核心競爭力。

金地威新為企業提供三個層面的服務：基礎服務、增值服務和專業服務。基礎服務即園區配套和物業服務，所有園區配備員工食堂、便利店、共享多功能廳等，深圳威新軟件園更有幼兒園、網球場等運動設施，以此保障與提升企業員工生活品質。增值服務體現在園區為企業提供工商注冊、政策申報、市場對接、技術嫁接等服務，幫助企業創造價值。專業服務為主題園所特有，比如在生物醫藥主題園配置公共實驗室平臺，為企業提供排污硬件設備、申請GMP認證等；人工智能園主題園則將云存儲、云計算、云應用等技術及設備共享給企業。

“對于處于不同成長階段的企業，我們有不同的模式”，張晉元提到。對于非常有潛力的早期初創企業，金地幾乎是無條件地支持，提供遠低于市場租金水平的場地、服務、專家支持，幫助他們成長。對于比較成熟的企業，金地吸引他們入駐成熟園區，為他們提供服務，得到租金回報。對于戰略合作伙伴，他們有擴大產能、建研發中心的需求，但缺少資金，金地與企業合作拿產業用地，開發建設園區。達闥科技就是金地投資的一家有前景且成熟的企業，兩者合作建設以達闥科技為龍頭的人工智能產業園區，既服務于達闥也服務于行業上下游企業。

以上模式，開發建設均由金地出資。“第一，我們看好企業的發展前景；第二，每個園區都是一個資產，如果運營得好，園區企業認可我們，愿意付溢價租金。從長遠來看，我們可以通過資本手段退出。”中國提出基礎設施公募REITs，其中有一個品類就是產業園區，園區在運營成熟階段可以用公募REITs實現資金退出，REITs退出最大的好處就是園區仍由建設方經營管理，對入園企業而言，園區管理服務具備延續性。

如何挖掘生命醫藥領域“隱形冠軍”

金地集團股權投資基金高級合伙人何飚博士，曾任加州大學洛杉磯分校醫學院外科系教授，也曾參與創立多家分子診斷公司。

何飚表示，優質企業愿意接受金地的投資，有以下原因：第一，團隊已經在美國創業發展多年，對市場了解非常深刻、專業技術也比較領先。而在國內，金地有非常強大的資源背景和市場積淀。第二，對于美國創業者而言，想要最大化提升產品技術價值，中國市場不可回避，而開拓中國市場的難度非常大，如果在創業初期選擇投資人和合作伙伴時，沒有較好的資源和市場支持，未來發展舉步維艱。

生命科學賽道哪些領域會誕生隱形冠軍，金地早期投資關注點為何。舉例而言，二代測序技術是生物化學、生物信息學、軟件科學、硬件、制造、芯片等很多行業的整合集成，能夠為生物醫藥領域帶來非常大的提升。“新技術發展存在于跨學科領域，比如創新藥物、創新醫療器械的研發，都不是單一技術和學科能解決的問題，這是我們投資早期項目非常關注的點”，何飚說道。

技術創新能夠助力生物醫藥企業發展。何飚提到了兩個領域：第一是創新藥，創新藥資金投入量大、研發周期長。很多專業技術能夠解決從研發到上市過程中的很多難題。“創新藥的研發不是一兩個技術的簡單疊加，而是非常多技術的應用整合”。第二是新的診斷技術，比如基因編輯技術，如此顛覆性的技術被應用在創新藥研發、診斷方面，需要不同領域的專家組合助力。何彪接手的一個案例，非常好地把基因編輯技術、材料、生物芯片、生物傳感器等技術做了結合，為新一代的基因檢測和診斷創造了非常好的機遇和前景。

什么樣的團隊能夠持續助力初創企業進步？何飚認為，第一是科學團隊，他們能夠解決專業問題；第二是管理團隊，任何超前的技術，如果沒有具備較強經驗和能力的管理團隊的幫助，都只停留在科學研究的層面，不能找到市場真正的應用點和契合點，成為讓大眾受益的產品和服務。

地產+人工智能如何摩擦出新火花

金地對人工智能領域有著獨特的理解。第一，金地能夠提供應用場景，在住宅領域深耕30多年，服務于中國上百萬個家庭，家庭生活的方方面面都有人工智能相關需求。第二，金地所運營的30個產業園里，有大量人工智能相關企業。在上海閔行的人工智能主題園區里，大部分客戶都是該領域上下游企業。通過為他們提供運營服務，更好地了解企業需求，對其未來發展有比較深刻的理解。這些都可以幫助金地更好地服務于企業，為他們提供市場對接、技術嫁接的服務，甚至未來更好地投資他們。

李曉東認為，人工智能由人工和智能兩個詞組成，智能是信息技術，而人在前面。金地服務這么多企業和家庭，對人的理解比對智能的理解更加深刻，這是非常關鍵的。有些企業實際上是打著人工智能或者信息化的名頭，如果對人本身沒有足夠的了解，所謂智能化就是空談。

討論到將如何挖掘好的項目，清源創投管理合伙人王金林博士認為，現階段大家越來越關注人工智能的應用場景。“如果一家企業有非常強的應用場景和落地方案，創始人有非常強的行業背景，我們就對這家企業非常感興趣。和金地集團的合作，讓我們對地產行業所具備的應用場景有了比較深的理解。如果一家AI公司是金地所孵化的或者金地園區里的企業，那么我覺得他的生命力是比較強的。”

王金林認為，金地對人工智能行業的認知也能夠與清源創投形成協同。在金地從傳統地產行業走向高科技行業的過程中，二者一直保持著非常好的合作關系。金地對于人工智能領域的理解，能夠促進清源創投尋找案源和投資標的。在金地的整個盡調過程中，清源創投對行業和技術的理解，也更深一層了。

金地如何將好項目引入園區。首先，要掌握企業的需求，片區的集聚效應能夠吸引企業。比如上海張江已經形成人工智能產業的聚集，金地會在類似于張江這類區域選址做人工智能主題產業園，好的產業氛圍和高產業聚集度會吸引這些企業入駐。第二，園區內部也會形成聚集效應，產業鏈上下游的企業是非常愿意做鄰居的。達闥科技是金地在閔行馬橋的人工智能園區里的龍頭客戶，園區內有3-4萬的空間作為達闥的辦公、研發和生產載體，很多達闥上下游的企業愿意跟著它入駐園區。

為企業提供合適的“生長土壤”

節目組分別探訪了四家代表性企業：老牌制造名企松下、初創企業智因科技、生物醫藥創新企業凱思凱迪、云端機器人龍頭企業達闥科技，他們都在金地產業服務鏈條中尋找到了合適的生長土壤。

37歲的林峰是松下數碼科技（深圳）有限公司技術部的經理，2007年來到深圳，一直從事硬件工程工作，負責電子線路的設計，5年前來到位于深圳金地威新軟件科技園的松下。松下是產業園最初入駐的企業，并且一直伴隨著園區成長。林峰和同事們對園區環境非常滿意，也經常參加園區組織的各類活動。提及松下在園區里的“鄰居”朋友——大疆、亞馬遜、英特爾等等， 林峰稱贊不已。

周全是一名90后創業者，2019年，他與三位英國UCL校友聯合創辦了智因科技，打造決策智能項目。談到選擇金地BetaBay孵化器的原因，周全認為Betabay團隊對市場、融資融資有比較深刻的了解，能夠為他們提供的不僅是一個工位，更是資金支持、辦公場地、專業設備、創業培訓等一條龍服務，幫助其快速實現產業化。Betabay投資總監張林安很看好智因科技的發展前景，將盡全力提供服務資源，降低其創業成本及創業風險，加速項目的成長。

凱思凱迪是金地重點投資的生物醫藥企業。藥理部主管楊生生介紹道，新藥研發是一個高風險高投入的行業，沒有資本的驅動很難完成。2020年，公司得到了包括金地集團在內4家資本的幫助，完成了pr-a輪融資。

專注于云端機器人技術研究與開發的達闥科技，是金地在人工智能領域投資的代表。王斌是科技產業圈的一枚老兵，征戰智能領域多年，如今擔任達闥科技產品營銷副總裁。2017年，達闥科技與金地合作建立了智慧云腦平臺，目前已大量投入使用。“人工智能和機器人賦能傳統行業這方面，我們跟金地在地產行業打造了全國標桿。” 王斌說道。

企業與產業園區的良好合作與互動，不僅能為各自的發展助力，更能引發集成效應，吸引高品質的人才和科技資源，形成良性的產業生態圈，為中國的產業升級加油助力。